Baufinanzierung

Welche Baufinanzierung ist sinnvoll?

Die individuell sinnvolle Baufinanzierung muss in jeder Situation neu entschieden werden. Der Klassiker unter den Baufinanzierungsarten ist jedoch das sogenannte Annuitätendarlehen, das auch Festzinsdarlehen genannt wird. Wesentliche Merkmale sind hierbei, dass Zins als auch Tilgung über eine bestimmte Laufzeit vertraglich im Darlehensvertrag festgelegt werden. Der Zins orientiert sich vor allem am Beleihungsauslauf (Was der Beleihungsauslauf ist und meint, erfahren Sie hier [LINK)] und dem aktuellen Zinsniveau am Markt.
Die jährlich zu zahlende Summe (die sog. Annuität) bzw. Die monatlich zu entrichtende Gesamtrate bleibt beim Annuitätendarlehen über die Laufzeit konstant. Das bietet beim Darlehensnehmer entsprechend hohe Kalkulationssicherheiten und ist daher zurecht so beliebt.

Wie viel bezahlt man für 300000 Euro Kredit?

Angenommen man hat sich für eine Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen entschieden, setzt sich die monatlich zu zahlende Gesamtrate aus Zins und Tilgung zusammen. Als Mindesttilgungsrate bieten Banken Kredite ab 1% Tilgung an.

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass sich der Darlehensnehmer für zwei Prozent Tilgung entscheidet. Zwei Prozent von 300.000,- € sind 6.000,- € im Jahr bzw. 500,- € im Monat.
Somit sind schon einmal 500,- € im Monat für den Tilgungsanteil zu zahlen.
Nun benötigen wir noch den Zinsanteil. Die Zinskonditionen unterliegen bekanntlich ständiger Schwankungen. Eine genaue Berechnung können Sie mithilfe unserer Finanzierungsrechner vornehmen (LINK).
Gehen wir von einem effektiven Zinssatz für das Annuitätendarlehen von ebenfalls zwei Prozent aus, kommen weitere 500,- € in Form von Zinszahlungen im Monat zu unseren 500,- € Tilgung hinzu.

Die monatliche Gesamtrate beliefe sich im o.g. Beispiel auf 1.000,- € (bei 2% Tilgung + 2% effektiver Zinssatz).

Kleiner Exkurs zum Thema Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen:

Da jeden Monat die gleiche monatliche Rate abbezahlt wird und sich die Tilgungsrate aufgrund des kleiner werdenden Zinsanteils erhöht, spricht man beim Annuitätendarlehen auch von einer „anfänglichen“ Tilgungsrate. Streng genommen verändert sich diese nämlich mit jeder Zahlungsleistung. 

Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsen und Effektivzinsen?

Auf der Suche nach aktuellen Zinskonditionen für die Baufinanzierung stößt man schnell auf unterschiedliche Angaben. Neben dem Sollzinssatz findet man die Bezeichnung eines effektiven Zinssatzes. Was ist nun der Unterschied zwischen den beiden Angaben?

Betrachten wir zu erst den Sollzinssatz. Der Sollzins bemisst sich neben der Gewinnmarge des Bankinstituts am Leitzins der Europäischen Zentralbank, auch bekannt unter dem Kürzel EZB. Hier können Banken Geld für ihre Kunden erhalten und müssen selbst diesen Zins an die EZB für die Leihgabe entrichten. Da die Bank bei der Weitergabe an den Kunden Kosten und Risiken trägt, werden auf den von der EZB zu entrichtenden Zins weitere Gebühren aufgeschlagen.

Der Effektivzins ist die für den Darlehensnehmer wichtige Kennziffer. Denn er gibt an, was der Kunde letztendlich zahlt. Über den Sollzinssatz hinaus enthält der Effektivzins nämlich weitere Kosten, die ggf. Anfallen und vom Kreditgeber an den Kreditnehmer weitergegeben werden. Das können zum Beispiel Bearbeitungskosten, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, etc. sein.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Zinsbindungsfristen für die Baufinanzierung kann man flexibel mit der Bank vereinbaren. Oft gewählt werden Zinsbindungen von 10 bis 20 oder manchmal auch 30 Jahren. Abhängig sollte man die Zeit an die man gebunden ist von folgenden Faktoren machen:

• aktuelle Zinslage (bei niedrigen Zinsen sollte man eher längere Zinsbindungsfristen wählen)
• Zukünftige Zinssituation am Markt (bei tendenziell steigendem Zinsniveau sollte man eher auf langfristige Zinsen bauen, bei tendenziell sinkenen Zinsen eher auf kurze Zinsbindungsfristen)
• Persönliche Situation (ist mit Fristende beispielsweise ein Bausparer zuteilungsreif oder wird eine Lebensversicherung ausbezahlt, von der die Restschuld beglichen werden kann, kann auch hier eine kürzere Frist angeraten sein)

Grundsätzlich haben Darlehensnehmer eine Sonderkündigungsmöglichkeit nach 10 Jahren. Hat man sich für eine lange Zinsbindungsfrist bei fallenden Zinsen entschieden, kann man von der gesetzlich geregelten „Reißleine“ Gebrauch machen.

Wie hoch sollte die monatliche Tilgung sein?

Die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung sollte realistisch anhand Ihrer Haushaltsrechnung gewählt werden. Ab einer Tilgungsrate von einem Prozent, kann man hier frei und individuell mit der Bank seine Rückzahlungsmodalitäten vereinbaren.

Durch die Wahl von einem Prozent Tilgung verlängert sich die Rückzahlungsdauer wesentlich. Ratsam sind hier Tilgungsraten ab zwei Prozent p.a.

Wer bekommt niedrige Zinsen?

Die Zinsen machen oftmals den größten Teil der Baufinanzierung aus. Die Bank vergibt je nach Darlehensnehmer unterschiedliche Zinskonditionen. Doch woran liegt und bemisst sich das?

Die beeinflussenden Faktoren für den Darlehenszins, den der Darlehensgeber vergibt, sind:

• Die aktuelle Marktlage (bspw. Inflationserwartung) bzw. das aktuelle Zinsniveau am Markt (Zinspolitik der Notenbanken)
• das in die Finanzierung eingebrachte Eigenkapital (die Bank drückt das Verhältnis von Eigenkapital zur Finanzierungssumme in Form des Beleihungsauslaufes aus)
• der Wert der Immobilie und der Lage (Banken werten in der Regel die Immobilie – unabhängig vom Kaufpreis – selbst auf ihren Wert ein. Wird die Immobilie aus ihrer Sicht zu „teuer“ eingekauft, spiegelt sich auch das im Darlehenszins wider. Auch die Lage hat einen entscheidenden Faktor in der Zinsberechnung. Gefragt Top-Lagen sind natürlich für die Bank ein nachhaltigeres Investment als Immobilien in eher schwächeren Gebieten.)
• Die Bonität des Darlehensnehmers (Schufa & Co ermitteln die Kreditwürdigkeit von Geschäfts- und Finanzierungskunden. Je nachdem, wie hoch die Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung eines Kredites ist, fällt der Zins aus: gute Bonität wird mit niedrigen Zinsen belohnt.)
• Das Einkommen des Darlehensnehmers
• Höhe der Tilgungsrate
• Die Zinsbindungsfrist (Bindet sich die Bank lange an einen Darlehensnehmer, steigt das Risiko, dass es in dieser Zeit zu Zinsausfällen kommen kann. Auch dieser Risikofaktor spiegelt sich im Darlehenszins wider: lange Zinsbindungsfristen führen zu höheren Zinskonditionen wohingegen kurze Zinsbindungen niedrige Zinsen mit sich bringen.)
• Absicherung des Darlehens (Baufinanzierungsdarlehen werden in der Regel im Grundbuch abgesichert. So hat die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls Zugriff auf die Immobilie und den Erlös aus einer Zwangsversteigerung. Kleine Sanierungskredite werden oftmals auch ohne eine Grundbucheintragung gewährt, bringen aber höhere Zinskonditionen mit sich)
• Höhe des Darlehens (Der Aufwand der Bank für die Kreditentscheidung ist bei jeder Summe nahezu identisch, daher werden kleiner Darlehenssummen zu höheren Zinsen angeboten als höhere Darlehen.)

In welchem Alter sollte ein Haus abbezahlt sein?

Viele Darlehensnehmer stellen sich die Frage, bis wann die finanzierte Immobilie abbezahlt sein sollte. Aufschluss hierüber gibt die Haushaltsrechnung. Banken rechnen dabei das Einkommen und die Einnahmen eines Haushalts abzüglich aller anfallenden Ausgaben, einschließlich der für die Finanzierung fälligen Raten. Zum Einkommen zählen Gehälter, Löhne, Kapitalerträge (zum Beispiel aus Aktien) oder auch Mieteinnahmen. Die Ausgaben der Haushaltsrechnung orientieren sich an Erfahrungswerten und Pauschalen der Banken. Ein Singlehaushalt hat beispielsweise niedrigere Lebensunterhaltungskosten als eine Familie mit zwei Kindern. Auch die Neben- und Instandhaltungskosten der Immobilie spielen neben den Finanzierungskosten eine Rolle. Eine Immobilie benötigt regelmäßige Ausgaben, um den Wert und den Ausstattungsstandard aufrecht zu halten.

Banken teilen daher die Zeit der Rückzahlung in verschiedene Lebensphasen auf. Nach der Lebensphase mit festem Einkommen, kommt die Rentenphase. Auch hier müssen die Ausgaben durch die Einnahmen, in dem Fall die Rente, gedeckt sein. Diese Phase ist jedoch oftmals kritisch, da die Renteneinnahmen das bisherige Einkommen unterschreitet. Treten Deckungslücken auf, vergibt die Bank keinen Kredit an den Darlehensnehmer.

Eine Immobilie sollte also im besten Falle spätestens mit Eintritt in das Rentenalter abbezahlt sein.

Kann ich meine Baufinanzierung auch online beantragen?

Ja, das können Sie. Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglichkeit, ihre Baufinanzierung online zu beantragen. Dies ist eine bequeme und zeitsparende Möglichkeit, um einen Kredit zu beantragen.
Allerdings sollten Sie sich vorher gut informieren und verschiedene Angebote vergleichen, um das beste Angebot für Ihre Bedürfnisse zu finden. Außerdem sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen zur Hand haben, bevor Sie den Online-Antrag ausfüllen.

Welche Kriterien sollte ich bei der Auswahl einer Bank für meine Baufinanzierung berücksichtigen? 

Bei der Auswahl einer Bank für Ihre Baufinanzierung gibt es einige Kriterien, die Sie berücksichtigen sollten. Zunächst sollten Sie sich überlegen, welche Art von Darlehen Sie benötigen. Nehmen Sie sich dann Zeit, verschiedene Banken zu vergleichen und deren Angebote genau zu prüfen. Achten Sie auch auf die Konditionen und Gebühren der Bank.
Eine weitere wichtige Frage ist, ob die Bank Ihnen helfen kann, den bestmöglichen Zinssatz für Ihr Darlehen zu erhalten. Dazu sollten Sie sich an einen Berater wenden und alle verfügbaren Optionen mit ihm besprechen. Beachten Sie außerdem, dass manche Banken besondere Konditionen anbieten, wenn Sie bereits Kunde bei ihnen sind.
Wenn Sie all diese Punkte berücksichtigen, können Sie die richtige Bank für Ihre Baufinanzierung finden.